上半年房企债券梳理：发行规模触底回升，几家欢乐几家愁

进入2018年以来，股市不平静债券市场也不平静。
今年五月份，号称 “史上最凉发债事件”刷新了市场三观：东方园林计划发行10亿元公司债，最后仅发行5000万元。之后，不少房企人民币债券发行遭遇“中止”。
但我们梳理wind的相关债券数据后发现，上半年房企人民币债券并不算太冷，虽然仍低于2016年井喷时的数据，但较2017年上半年仍大幅增长。
那么，国内房地产企业2018上半年债券总体发行情况到底怎么样呢？撸一撸数据。
上半年房企发债总额重回千亿，中票占大头
统计显示：2018年上半年债券发行规模达1482.48亿元，半年发债额重回千亿。近年来房企发债金额见下图：
2016年房企债券发行规模创下历史记录，超过8000亿元。四季度开始，叠加金融强监管大背景，房地产企业发债量出现了断崖式的下跌：2017年全年发债金额为2082.1亿元，较2016年的8110.25亿元减少了6028亿元，同比减少74.33%。
不过，在经历了2017年全年低迷后，2018年开始房企的发债规模出现回升迹象：2018年上半年发债总额为1482.48亿元，较2017年上半年的958.1亿元增长了524.38亿元，同比增长54.73%。
按交易市场分类，2018年上半年在交易所发行的债券（包括私募债、公司债）金额达672.98亿元，占发债总额比重为45.4%，较2017年上半年316.5亿元，增幅达112.63%。
而银行间市场交易的中期票据、短融（包含超短融）以及定向工具等，在2018年上半年发行共计809.5亿元，占发债总额比重为54.6%，较2017年上半年641.6亿元增幅达26.17%，其中中票占比最高达到34.39%。
大致统计：截至2018年6月底，交易所银行间的房地产存量债券（剔除城投债）规模约1.54万亿元，较2017年上半年的1.33万亿元，同比增长15.79%。
发债主体信用评级向AAA靠拢
2018年上半年，银行间与交易所市场房地产债券的发行人主体信用等级集中在AAA，发行数量达51支，发行规模达871亿元（占比58.87%）。
主体信用AA+级别企业债券发行38支，发行规模374.7亿元（占比25.33%）；AA级别企业发行债券34支，发行规模233.78亿元（占比15.8%）。由此看，2018年上半年，新发债券主体信用评级依旧延续2017年的AAA与AA+为主的基本情况。
历年发债主体信评分布统计见下图：
这种变动与监管政策有关。
2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管，明确要求发债主体评级需要为AA及以上的四类企业，包括：境内外上市公司；省级政府，副省级城市等地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房企。除此之外还对发债房地产企业的经营指标如营收、扣非后净利润、负债率等作出要求。
分类监管标准缩小了符合发债条件的的房地产企业范围，满足条件的房企大多数为行业中信评较高的AA+与AAA级别企业。随着房地产企业信用评级的分化加剧，主力房地产企业头部优势仍将加大，未来这种发行人信用评级向高等级集中的趋势或还将延续。
未来三年到期金额逐年递增
剔除城投平台存量债，房地产企业存量债券到期规模在未来三年逐年递增，目前存续的地产债券超过70%都将在这期间到期。
其中最主要的原因是，发行的房地产债券3年到5年期的数量占多，而在2016年出现了发行地产债大高峰，彼时发出的大量债券大多将在2018-2019年到期。
截至目前，地产债已经进入偿还压力期，在不考虑回售情况下，房地产企业在2018年下半年合计偿债规模将超1000亿元。房企债券到期统计见下图：
统计数据显示：未来三年到期房地产企业债券到期规模会持续增长，峰值将会出现在2021年，到期债券规模达到4734亿元。如果2018年之后不出现集中的、较大规模的地产债发行，2021年之后债券到期债券金额可能会出现明显下跌。