区域深耕型房企精准布局三四线

从部分典型房企在红线政策前后的投资集中度、布局情况来看，虽然聚焦、深耕是房企目前的主要策略，但不同类型的房企聚焦方式有所不同。

整体来看，已经实现了全国化布局的房企资金实力更为雄厚，在整体投资收紧的情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储的结构性占比。以绿地为例，在红线政策出台前，绿地平均每月投资金额在百亿以上，拿地分布40多个二三线城市；而自9月份以后平均月度投资额降至30亿左右，拿地城市也骤减至19个。从城市分布上来看，9月份以后绿地的投资金额集中在南昌、西安、南宁等二线城市，以及盐城、张家港、湖州这样的热点三四线城市，整体而言红线后投资策略向核心城市聚集。

此外，诸如华润、金地、龙湖等房企，在红线政策发布后拿地数量均有所下降，但更注重核心城市的土地储备。华润红线前在北京的投资金额占总投资额的24%，红线后在深圳、北京拿地金额分别占16%和8%，持续重仓一线城市。

一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大也导致部分房企在投资聚焦时，选择了下沉。尤其是区域深耕房企，在整体投资收敛的背景下，拿地城市减少，更为聚焦区域内的三四线城市，例如华鸿嘉信、建业、弘阳等。重仓京津冀的荣盛发展在2020年9月份之后，投资重新聚焦环渤海，但同时在杭州大力加仓。整体来看，对于区域型房企来说，投资聚焦区域内三四线城市以及1-2个周边核心城市是主流方式。

例如祥生，作为持续深耕浙江省的区域型房企，投资行为一直主要集中在浙江省内，2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土储，拿地金额TOP5城市分别为杭州、合肥、宁波、南通和温州：但在9月份以后，祥生仅在芜湖有新增土储，且投资金额占比不足2%，此外其他投资全部集中于浙江省内，以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线城市为主，拿地金额TOP5城市分别为绍兴、义乌、温州、台州和衢州。从投资金额集中的城市变化也能明显看出，祥生在政策后的聚焦路径是向深耕区域三四线聚集。

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克而瑞统计显示，去年9月份以来仅有四成左右的企业在政策影响下收敛了投资，剩余的六成企业仍保持匀速投资节奏，或年末增大力度，或逆市积极纳储。从城市选择角度来看，策略多为加仓长三角的二三线以及稳固自身大本营土储。

例如华宇、招商在三道红线出台后，月均投资力度分别上涨了8%和43%，招商的投资城市数量更是从28个提升至31个。从布局变化上来看，华宇一方面在深耕区域加码，另一方面则伺机在省会城市补仓：红线前华宇投资前五的城市以长三角为主，包含常州、温州等三四线城市，但红线政策发布后，华宇投资TOP5的城市变为西安、南京、重庆、沈阳和成都五个二线省会城市，其中重庆、成都是华宇的深耕区域。

综合而言，黄、绿色档位的房企得益于财务稳健性相对更强，获得了一定的投资机遇，虽然部分国企、央企保持了积极的投资势态，但拿地收敛、聚焦仍然是主流趋势。不同房企选择的聚焦路径不尽相同，对于全国化的大型规模房企来说，保持聚焦一二线城市，持续优化土储的结构，说明大部分龙头房企还是更加看好一二线城市未来前景；而对于区域深耕型的中小房企而言，目前加入一二线城市投资门槛相对较高，保持深耕、吃透市场或是更好的选择。