一线城市传统销售淡季不淡

2月，房地产市场淡季不淡，克而瑞调查的29个重点监测城市商品住宅成交面积如期回落，环比下降40%，但受去年同期极低基数影响，同比增长223%，较2019年同期也增长40%。

具体而言，一线城市市场进入传统的销售淡季，供应显著缩量，成交环比下降53%，但较2019年2月增长103%。各城市成交仍保持在相对高位，较2019年2月均实现较大比例增长，北京和上海更是翻倍增长，真实反映市场淡季不淡。

25个二三线城市市场整体走稳，房企供货力度显著放缓，成交如期回落但并未失速，环比下降37%，但较2019年2月增长34%。城市分化加剧，7成以上二三线城市成交好于2019年同期，杭州、宁波、南京等热点城市更是实现倍增。尤其是杭州，因春节假期就地过年人数大幅增多，房地产市场反常性迎来销售窗口期，成交继续高位保持，较2019年2月增长两倍有余。南宁、昆明、郑州、长春等市场持续转冷，成交均不及2019年同期。典型如长春，受限于东北三省疫情防控出现反复，房地产市场急速冷冻，成交较2019年2月腰斩。

各区域市场持续分化，长三角地区市场热度惯性延续，得益于就地过年人数增加，上海、杭州、合肥这类一二线城市市场成交明显好于2019年同期。徐州、盐城等迎返乡置业潮，成交持续高位运行。粤港澳大湾区市场进入销售淡季，房企大都在积极备货，蓄力三月“小阳春”行情。受此影响，广州、深圳、佛山、东莞等供应显著不济，但成交仍好于2019年同期，市场热度依旧不减。中西部地区市场持续分化，成都、武汉、长沙等成交仍处相对高位，较2019年2月均实现正增长。受极低供应影响，重庆、西安等成交较2019年2月明显逊色，郑州市场下行压力加剧，成交降至历史低位。

2021年春节返乡置业不及预期，三四线城市返乡客群占比跌至12%，同比减少12个百分点。即使如传统人口输出的中西部地区三四线城市，春节期间返乡置业占比仅达到16%，较历史高峰期占比30%-50%相差甚远。

展望未来，有关人士表示，3月房地产市场有望迎来难得的销售窗口期，届时房企将显著加大供货力度，成交也将明显回升。22城集中供地或将导致新房集中供应潮和空窗期的交替出现，扰动住宅市场供求关系，加剧城市分化。对于上海、深圳这类成交取决于供应的热点城市而言，楼市成交或将周期性剧烈波动，极端情况下楼市供求主要集中在个别月份，其他月份供应持续低位运行，挤压购房需求外溢至二手房市场。

对于沈阳、长春等供远大于求的压力城市而言，集中供货或将进一步加剧市场去化压力，新开盘项目去化情况或将取决于企业能给到的优惠力度，打折降价、送车位、去精装等趋于常态化。为了达到错峰供应，争取一个较好的销售窗口期，房企或将抢工期，竭力压缩从拿地到首次开盘周期，并向3个月的极限靠拢，高周转也将成为房企开发能力的“基本功”。