三四线城市楼市今年或面临回调

 2020年整体商品房市场销售规模实现了正增长，扭转2019年同比微跌的势态。这主要得益于疫后信贷资金宽松下改善及豪宅产品需求得以释放。但同时局部区域、能级市场的分化也愈发明显，可以看到下半年部分城市房价同环比回落与销售去化遇难凸显热市下“冷场陪跑”本质。

        克而瑞有关人士认为，2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。同时房企在资金压力下对销售回款需求迫切，2021年将继续加大营销力度，2020年集中出现的“以价换量、渠道导客”等现象均会延续，全国商品房销售均价也将保持稳中微涨，商品房成交金额继续小幅上升。

        对于分化加剧这一观点，具体到不同能级城市间而言：核心一二线城市销售规模仍有望保持稳步增长态势，主要源于这些城市整体基本面良好，人口净流入使得本地购房需求基数庞大，产业经济支撑也使得居民购买力稳步提升，尤其随着改善需求逐渐释放，以一线及核心二线为主仍将成为2021年商品房市场销售主要增长点。

          落户放开下强三四线迎来一定机遇，弱三四线面临更大回调压力。2020年多个省市已出台政策彻底放开人口落户，农村转移人口、产业凝聚人口或将产生新的刚性购房需求。部分强三四线城市受此利好下市场或将迎来增长机遇。而弱三四线城市在棚改货币化安置退潮的负面效应与房价上涨下居民购买力已接近极限，同时部分城市已出现需求饱和现象，置业需求极度萎靡。因此2021年部分已然市场下行的弱三四线城市将面临更大回调压力。