房企美元债发行热情不减 今年“借新还旧”或是关键词

尽管面临长假和疫情的不利因素，但房企美元债发行热情不减，多家上市房企在春节前后宣布发行美元债。其中一个很重要的背景就是过去几年房企美元债发行规模持续上升，不少房企需要“借新还旧”。

截至2020年2月10日，已经有包括融创中国、合景泰富以及龙湖集团在内的多家房企公告发行美元债，其中很大一部分所获融资将用于债务再融资。

较为巨大的存量规模和更为严格的发行条件，给不少房企带来更多挑战。尤其是那些前期融资成本已经比较高的房企，财务压力不容忽视。

2019年房企美元债发行数量和募资金额均创新高

新华财经和面包财经研究员根据公开数据整理发现，房企2019年共发行美元债超过230只，累计募资772.91亿美元。

对比过去五年的发行情况，2019年不管是在发行数量还是募资规模上均创下新高。

从上图看到的另一个趋势是，2017年是房企美元债发行规模大幅度跃升的一年。其中的一个重要原因是：2016年下半年以来国家相继出台房地产调控政策，对房企融资有所收紧。在这一背景下，部分房企寻求通过海外发债募集资金。

发债规模“前高后低”

值得一提的是，虽然房企美元债的发行数量和发行规模均在2019年创下近年新高，但如果按月进行统计，可以发现整体呈现前高后低的走势。

其中，1-4月发行规模最大，4个月中有3个月的发行金额超过100亿美元。5月的发行创下全年单月新低，其后连续两个月反弹，7月时已经恢复到73.4亿美元。在这之后，除了11月发行约87亿美元以外，其余各月的募资金额均在55亿美元以下。

新华财经和面包财经研究员通过计算发现，2020-2022年均有大额房企美元债到期，金额分别为326.51亿美元、438.13亿美元以及385.72亿美元，预计届时部分房企仍然需要通过借新还旧的方式延续美元债的发行。

数据显示，截至2020年2月10日，已经有包括融创中国、合景泰富以及龙湖集团在内的多家房企公告发行美元债，其中的很大一部分所获融资将用于债务再融资。

恒大、华润以及世茂的单只美元债发行规模超10亿美元

统计发现，房企2019年单只美元债的平均发行规模约为3.35亿美元。

其中，中国恒大的单只债券发行规模最大，达到12.5亿美元，期限为3年，票面利率9.5%。值得一提的是，在发行规模排名前十的美元债中，中国恒大占据四席，合计募资约42.5亿美元。

除了中国恒大，还有华润置地、世茂房地产的单只美元债发行规模超过10亿美元。同时，碧桂园、龙湖集团以及融创中国的单只债券发行规模同样排在前十名。

票面利率最高达15.5%

从发行利率来看，所有230多只美元债的平均票面利率为8.8738%，中位数票面利率8.375%。

其中，共有85只债券的发行票面利率超过10%。当代置业、泰禾集团以及明发集团发行的三只美元债票面利率最高，均达到或超过了15%。

其中，票面利率最高的是当代置业于2019年2月公告额外发行的2020年到期的2亿美元15.5厘绿色优先票据（与2019年1月发行的2020年到期的1.5亿美元15.5厘优先票据合并为单一系列），用途为现有离岸债务再融资以及为在岸项目开发融资。公开资料显示，公司截至2019年6月30日的净负债率为77.4%。

另外，泰禾集团的美元债券由全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited于2019年7月发行，募资金额为4亿美元，债券期限3年，票面年息15%，每半年支付一次。

明发集团的发行票面利率同样为15%，但到期时间只有1年。2020年1月10日，公司再次公告建议发行金额为2.2亿美元，于2021年到期且以15%计息的债券。

值得一提的是，除了上述三家企业，毅德国际、佳源国际控股、国瑞置业等公司发行的美元债票面利率也达到13%以上。

永续债发行规模同比明显上升

观察房企2019年美元债的发行，另一个特点是永续债的发行规模明显上升。

数据显示，2019年共有11只美元永续债发行，合计募资42.5亿美元。相比较而言，2018年只有4只美元永续债，合计募资10亿美元。

11只美元永续债中，华润置地募资最多，达到10.5亿美元。但是，华润置地的票面利率最低，只有3.75%。对比正荣地产发行的永续债，后者的发行票面利率超过了10%。

其余企业发行的美元永续债票面利率则大多介于7%-8.5%之间

图4：2019年房企永续债发行情况

永续债在会计分类上具有优势，可以在满足一定条件后分类为资产负债表中的权益项，由此达到房企降杠杆的目的。

但同时应该看到的是，永续债发行利率一般相对较高、到期后又存在利率跳升等风险。