独家服务“有名无实”，业主要求中介公司退费

中介服务费是房地产经纪服务合同中的重要内容，房地产经纪机构应在与委托人磋商过程中及房地产经纪服务合同中明确向委托人告知收费项目及具体收费金额。

卢先生与A中介公司签订独家委托协议，约定其自有的白云区房改房售价为158万，独家代理委托期由2020年4月1日至2020年6月31日止。卢先生4月1日与中介公司签订《委托书》，主要内容：房屋出售市场参考价格为153万元，最终以双方签订的合同为准；现委托A中介公司代为处理以下事项：一、寻找潜在客户，引领其看房；二、对物业进行拍照；三、通过店面、报纸、网络、传单等媒体进行销售推广，发布房源信息等。在A公司的努力下，于4月15日促成与高先生签订房屋买卖合同，成功出售上述物业。

在促成交易完成后，A中介公司持卢先生签订的《中介服务费确认书》，要求其支付中介费用15万元。卢先生认为，其签订时看到《确认书》上中介费用为1.5万元，但现在却为15万元。卢先生认为在独家代理委托协议中A中介公司是将中介服务费用内容划去，在《中介服务费确认书》上又擅自修改中介服务费，故不同意支付。A中介公司认为其放盘是免费，故未在独家代理委托上约定中介服务费，但其后以口头告知卢先生应支付中介服务费。在双方协商不成的情况下，A中介公司向法院提起诉讼，要求卢先生支付15万元中介服务费及违约金。

本案件经过一审、二审的司法流程。最终二审法院支持A中介公司向卢先生收取与买方一致的2万元中介服务费，对于A中介公司主张收取违约金的请求不予支持。二审法院作出判决的理由主要为以下方面。

案件中，A中介公司与卢先生签订《独家代理协议》，该协议中A中介公司将支付相关代理服务费及咨询服务费的内容划去，根据日常生活经验及逻辑，通常使人理解为不收取代理服务费的意思，A中介公司辩称已口头告知卢先生事后需要收取中介服务费，但未提供证据证明，法院不予采信。A中介公司在其公司大堂张贴的服务费收费标准仅属于一般性告知性质，未示明具体收取对象和金额，其在二审庭审中亦表明具体服务费协商确定，则A中介公司有义务在签订《独家代理协议》时向委托方示明事后需要收取服务费及服务费的具体标准。从目前证据来看，A中介公司在与卢先生签订《独家代理协议》时，并无向其明示独家代理的具体服务费用及标准。

其次，虽然中介服务费实行市场调节价，但仍然应兼顾交易公平原则。从A中介公司的独家代理服务内容看，其优于普通代理之处仅在于出售时间限制和价格限制，但同时卢先生也放弃在委托期内另行委托第三方代理出售涉案房屋，即卢先生也放弃了更多中介公司同时为其提供服务而获得出售涉案房屋的机会，使A中介公司成为唯一有权代理涉案房屋出售的公司，并在无同业竞争的情况下享有获得中介服务报酬的权利。因此，在A中介公司亦可从独家代理享有比普通代理更优权利的情形下，其向卢先生收取15万元中介费，相比其提供的服务内容，明显不相匹配，对于卢先生而言显失公平。