第8家内地房企赴港IPO，富力系公子控制的实地地产来了

5月21日，金融广东网获悉，日前，实地地产发展有限公司向港交所递交上市申请，农银国际担任其独家保荐人。

目前，除实地地产之外，港龙地产、上坤地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、领地控股、中国文旅7家涉房企业，在港交所等待上市。

招股书显示，实地地产成立于2006年，扎根广州，是增长迅速的综合房地产开发商，专注在大湾区开发住宅物业，且已在长江三角洲地区、华中和中国西部核心地区及华北地区有高增长潜力的其他城市建立战略布局。该集团的业务营运主要包括三个主要部分：(i)物业销售;(ii)机电安装及装修服务;(iii)租赁。

实地地产于中国房地产TOP10组发布的2020中国房地产百强企业名单中排名70位，亦于亿翰智库发布的2019中国房企实力综合TOP200中排名77位。按照销售额计，实地集团还于中国房地产指数系统发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜92位。

金融广东网了解到，截止至2020年3月31日，实地地产应占土地储备10,169,308平方米，包括(i)合共可出售或可出租建筑面积554,358平方米的已竣工物业;(ii)总规划建筑面积6,242,034平方米的开发中物业;及
(iii)总规划建筑面积3,372,916平方米留作未来开发的物业。

图片来源：实地地产港股招股书

值得一提的是，实地集团实际控制人张量是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。2003年张量从加拿大学成归来创立恒量建设集团，并成为其父产业富力的重要合作承建商。而实地集团早期法人为张小林，即张力的胞兄、张量的大伯，因此，实地集团一直被视为富力系的企业。2020年3月20日,张力、张量父子以250亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。

而金融广东网了解到，张量已经创立数十家公司，包括黑洞投资、恒量建设集团、普及中国等，涉足房产、工程、餐饮、营销、社区服务、智能家居、投资等多个领域。

实地集团近两年频频引入职业经理人。地产圈“打工皇帝”原碧桂园副总裁兼江苏区域总裁刘森峰于2019年11月加盟实地并担任总裁，2020年3月实地集团再次迎来中海系副总裁刘军担任副总裁。此前的2019年3月，原泰禾集团CFO李斌已入职实地集团并担任CFO一职。

截止2017-2019年三年，实地地产的收益分别为38.70亿元(单位：人民币，下同)，63.72亿元和83.23亿元；毛利润分别为8.47亿元，16.03亿元和25.70亿元；年内利润分别为3.27亿元，8.46亿元和7.56亿元。可以看到，2019年，实地地产的利润有所下滑。

图片来源：实地地产港股招股书

实地地产的净资产负债率处于下落趋势，表现为从2017年的38.09%降至2019年2.25%，但依然高于行业平均水平，2019年百强上市房企的平均净资产负债率水平为101.8%。

图片来源：实地地产港股招股书

金融广东网注意到，公司或存在以下风险：

1.公司已抵押若干物业及所持中国附属公司股权以担保借款。倘公司未能遵守相关协议任何条文，则可能失去该等物业或股权，可能对公司的业务营运有重大影响。中国政府实施一系列措施管理货币供应及信贷供应，特别是针对房地产行业。如这些措施及其他类似政府行动与政策措施限制公司通过使用银行贷款、信托融资和其他非银行融资安排为物业开发项目提供资金的能力及灵活性。倘中国政府推出更多类似举措或其他限制措施，公司未必可按商业合理条款取得或甚至根本无法取得充足的融资或于现有信贷融资期满前或期满时续期。

2.中国银保监会或中国政府其他机构可能加强向中国房地产行业提供信托融资及其他非银行融资安排的监管，对公司取得信托融资及其他非银行融资安排的能力产生影响。截止2019年-2020年,，公司有多项信託融资及其他非银行融资安排，借款余额分别为人民币31.13亿元及23.97亿元，分别占借款总额约24.6%
及18.5%。如果中国政府对信托融资及其他非银行融资安排实施其他或更严格的规定，而这可能导致公司的融资选择减少及或公司的物业开发项目融资成本增加，对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景有重大不利影响。

3.公司的经营业绩很大程度上取决于多项因素，包括物业开发项目的安排及物业预售及销售的时间，因此各年度间或有大幅波动。截止2017年-2019年，公司的收益中分别有93.6%、96.6%及
98.0%来自物业销售。倘公司于任何期间交付的物业数量有所减少，则该期间的收益及利润或会减少。由于购地及建设均需要大量资本开支，公司在特定期间承接的项目数量有限，故交付时间对经营业绩有显着影响。

实地地产招股书显示，本次IPO募资所得款的计划用途为：用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际；用于偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元；用于一般企业及营运资本用途。

背靠富力地产，又有大湾区政策红利，兼具明星管理人，实地集团能否凭此一跃进入资本市场，市场拭目以待。