房地产“最强大脑”这样看行业走势

3月26日，2021中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜颁奖盛典，在广州南丰朗豪酒店举行。活动由广东省地产商会和网易房产共同主办，吸引了众多房地产企业领袖、高管和顶级学者，坐而论道，复盘行业格局，预判未来风口。本届峰会围绕“核心与边界：房地产双循环新动能”，集结行业“最强大脑”，共同破题：在政策与市场的双重压力下，房企如何厘清行业核心与边界，平衡房地产主业和多元业务的“双驱动”？

张明：未来面临分化格局

中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明，在《双循环格局下的宏观经济走势及其对房地产行业的影响》主题演讲中，针对全球经济格局和风险、中国宏观经济形势走向、中国房地产市场预判等给出精辟独到的深度剖析。

受全球经济影响，中国的宏观走向会如何？张明指出，今年经济是中长期下行和短期反弹的结合，不能太过乐观，从“三架马车”来看，去年的经济复苏并不均衡，消费的复苏最慢，出口最快，其次是投资，目前，消费复苏偏慢仍是中国经济最大的问题，2021年有所改善，但不容乐观。最后，具体到房地产市场，张明认为，行业最好的时代已经一去不复返，“房住不炒、因城施策”进入长效化。调控政策的实施会使中国房地产面临“两个分化”：首先是城市分化，最看好的还是一二线核心城市，最危险的区域是广大三四线城市；其次是房企分化，未来5到10年，行业的集中度显著上升，房地产经营重心会从增量转到存量。

陈劲松：行业需要联手降获客成本

世联行创始人、联席董事长陈劲松在主题演讲《趋势与空间，兼谈数字化下的营销》中指出，中国房地产市场未来的空间依然巨大，假设从现在开始，每年城市化率提高1%，在复增长下，到2049年中国的居住面积规模非常可观。但区域开始资源调配，未来分化持续，人口向城市群和大都市圈集中，关键要解决城市新生中产的居住问题。

与此同时，疫情催化下，国内产业数字化迎来新的发展机遇，房地产也频频“触电”，行业正经历着巨大的营销变革。在这样的大背景下，房地产营销将迎来怎样的变化？陈劲松表示，在数字化营销时代，首先得有工具，虽然目前各大开发商都在加快线上布局，但获客成本依然高企。在他看来，当90后客户转向线上之后，如何做营销，同时让营销反哺产品，这是房企的大课题。面对数字化冲击，行业需要联手，真正降低营销成本，满足房企的回笼资金要求。

房地产高速发展遇瓶颈

房企探索多元化边界

2020年，面对大环境的不确定性，房企纷纷加速线上阵地的布局，打通全链路运营；物业股扎堆赴港上市，多元化版图日益扩大，行业上下游呈现“一心多极”的延伸态势。但与此同时，“房住不炒”和“三道红线”，为房企的扩张圈定边界。如何在稳健高效的模式下，完成核心主业价值升级，拓宽多元化业务边界？

在“把脉房地产核心，探索多元化边界”圆桌对话中，广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔，广东省地产商会执行会长、时代中国董事局主席岑钊雄，广东省地产商会执行会长、合景泰富执行董事兼主席孔健岷，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明，世联地产首席分析师黎振伟，分别给出答案。

黄文仔强调，房地产高速发展确实遇到瓶颈，但坚守主业和多元布局并未二元对立，也没有标准答案，最重要的是根据企业的发展特点进行决策，有多少能力做多少事，才是“安全牌”。岑钊雄认为，房地产是高密集行业，目前行业调控收紧，房企融资受限，三道红线之下，行业都在降负债，因此未来的重点是通过数字化，进行组织的精细化管理，适应行业平稳发展的趋势。

在孔健岷看来，多元化跨业态的发展如今在业内流行，但关键还是看企业本身，第一是团队的选择非常重要，第二是要把握好企业的核心，做好主业，再利用空余资金进行其他孵化。张明则表示，房企要深耕主业，第一是向上下游延伸，主业和辅业要相互配合；第二是降杠杆，如果进行多元化布局，必须选择杠杆率低的行业，同时更多利用数字化或者金融工具帮助拓展。而针对“三道红线”，黎振伟分析，过去房地产的底层逻辑是高负债、高周转、高风险，但如今这种模式限制了高质量发展，“三道红线”有利于推动行业创新和转型，但前提是控制成本，注重研发。

城市更新正在成为下一个行业风口

2020年，全国土地市场多点开花，连创新高，与此同时，22城集中供地，颠覆行业供给侧模式。可以预见，随着热点城市从增量发展转向存量发展，城市更新正在成为下一个行业风口。但一方面，城市更新享受政策利好和融资倾斜，具有可观的利润空间；另一方面，城市更新开发周期长，对房企整合资源的能力要求高，机遇与风险并存。如何盘活大量低效存量用地，兼顾社会效益和经济效益，再造行业第二增长曲线？

在“城市更新风口，再造第二曲线”圆桌对话中，网易房产全国总编辑严家森担任主持，富力城市更新集团（广州）总裁谢昊，广东保利发展有限公司城市更新事业部总经理梁励园，雅居乐城市更新集团副总裁夏阳，时代中国集团助理总裁/、城市更新中心总经理崔久峰，合景泰富城市更新集团副总裁覃朗，广东奥园城市更新集团总经理朱敏，华标集团副总裁蔡泽豪等嘉宾，同台交流，激发思想火花。

谢昊表示，未来存量土地开发是大趋势，原因第一是土地资源的制约，第二是环境的制约，第三是大城市生活半径的制约。而进行城市更新，房企对进入的城市和项目也要有所选择，优先考虑人口、产业和公共服务配套资源好的优质城市。梁励园强调，城市更新的优势在于多样化，只有多样化，才能提出不同的解决方案，才能为企业创造更大的价值空间。但难度也在于多样化，因为经验不能复制，可以复制的只有思考的方法和路径。夏阳认为，所有新风口都伴随大量企业涌入，造成同质化，而城市更新体量大、周期长，房企如何寻求共赢是破局的关键。未来是多方合作的时代，但现阶段还需要长时间磨合，尤其是企业之间个性和文化的磨合。

崔久峰指出，从“三旧改造”到“城市更新”，不仅仅是名词的改变，而是行业的重大变革。政策的成熟和稳定是基石，目前政府的态度使城市更新有了持久发展的保障。未来还会根据不同城市的特点，赋予城市更新更多内涵。覃朗延伸称，相比三旧改造，城市更新发展更趋均衡，不只是拆了建住宅，除了改善原居民的居住环境和收入外，政府更看重城市面貌的改善；同时城市更新全面提速，可以带动经济发展提升，通过腾笼换鸟引进企业，放大更新改造的价值。

对于城市更新的选择，朱敏用“一核心，四个看法”进行了总结。核心指一二线的核心城市，四个看法指：第一看当地更新政策是否明朗；第二看城市总人口和净流入量；第三看城市的经济布局和GDP增长情况，第四考察城市房地产供求关系和供地关系。蔡泽豪则点明，城市更新最大的难点是投入产出周期长，从前期洽谈到最后拿到土地使用权，往往需要花3-5年时间，但城市更新相比传统模式更加透明，如果在当地有过相关旧改经验，良好的口碑和信誉能实现事半功倍。