首批保障性租赁住房REITs项目落地

中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅5月27日联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。中国证券报记者同日获悉，沪深交易所已同步接收厦门安居保障性租赁住房、深圳市人才安居集团有限公司保障性租赁住房REITs项目。

专家表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进房地产行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

严格规范回收资金用途

严格落实房地产市场调控政策，《通知》在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

《通知》明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人。强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域。此外，压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金。加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

两部门表示，将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

　向市场传递积极信号

首批保障性租赁住房REITs项目正式落地，向市场传递了积极信号。

公开资料显示，深圳市人才安居集团是住房专营机构，已累计筹建各类保障性租赁住房15.8万套。该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟需长期、大额、低成本的资金支持。

深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，此次选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，所选取项目均已取得保障性租赁住房认定书，位于深圳核心区域或核心地段，产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且，项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

业内人士预计，保障性租赁住房REITs试点有望较快推进，更多试点项目将在未来一段时间落地。中国证券报记者了解到，目前不少企业在积极推进项目申报工作。

引导资金加快保障房建设

在业内人士看来，解决租购并举问题亟待好招实招，将保障性租赁住房项目纳入REITs试点，或能趟出一条资本市场支持保障房的新路径，有利于带动增量投资，盘活存量土地和存量资产，进而增加保障性租赁住房的有效供给。

目前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，形成了一定的债务负担。2021年6月，国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴。

专家指出，通过发行REITs可盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成“投资建设住房-REITs盘活资产-回收资金再投资”的良性发展格局。北京大学光华管理学院金融学教授张峥说，REITs将为前期开发建设投资提供退出渠道，有助于吸引社会资本投资于租赁住房市场，形成投资良性循环。另有业内人士表示，相比租赁住房企业直接IPO来说，实现“资产IPO”，即发行REITs可能是更便利的手段。