资金回笼时间不充裕 购房交易有风险

二手房交易中，想通过卖旧房筹集买新房的资金时，一定要了解购房资金回笼时间是否充裕，认真评估交易风险。

2020年11月23日，黄姨年纪大了，现住的楼梯房对她的日常出行带来了很大的困扰，想出售现住的楼梯房，再置换一套电梯房。于是委托A中介公司介绍合适的房子。经纪人小余向黄姨介绍了某小区一套刚放盘的物业，黄姨在实地看房后，很满意。为了尽快锁定该房屋，便让小余约见业主刘先生，洽谈房屋买卖事宜。

由于黄姨需出售现有房屋，才有资金支付房款。故与刘先生约定，签约当天支付10万定金，双方于签订合同3个月内完成交易房屋的过户手续。过户当天，买方一次性支付剩余房款220万。黄姨在多家中介公司放盘，务求尽快出售自己现有的房屋，但因该房屋是楼梯楼且楼层较高，看房客户不多，黄姨不得不选择降价。最终于12月中旬在B中介公司的促成下，与买方魏先生签订了房屋买卖合同。签约次日，黄姨协助魏先生办理房屋按揭贷款，两个星期后，银行出具了《同意贷款通知书》，黄姨与魏先生便办理了过户手续。一个月过去了，黄姨仍未收到银行放贷。眼看，她与刘先生的合同期限将近，黄姨很着急。期间，魏先生多次询问贷款银行，得到的答复也只是会尽快安排放款，但未给予明确时间。直至黄姨与刘先生的合同到期，黄姨仍未收到魏先生的按揭房款。黄姨找刘先生协商，是否能延迟交易。但由于半个月前刘先生看中了一套某新开楼盘的房子，并已支付定金。他也急需出售房屋的房款支付其新房的首期款，现在合同期限将至，其亦面临违约风险，故刘先生不得不要求黄姨按合同赔偿违约金。

像这种“先买后卖”的连环交易，交易当事人往往会忽略房屋交易存在各种不确定的风险，一旦其中一宗交易出现问题，就会影响到另外一宗交易的正常履行。案例中黄姨出售的房屋，因魏先生的房屋贷款，遇上了银行放贷额度收紧，导致黄姨未能在预期内收到房款。黄姨与刘先生签订合同前，未审慎考虑交易风险，造成违约，需承担违约责任。

案例中存在两个独立的合同关系，刘先生向黄姨出售房屋构成第一个合同关系，黄姨向魏先生出售房屋构成第二个合同关系。虽然黄姨不能履行付款义务的原因是第二个合同关系中银行放款迟延导致的，但并不能因此免除或减轻黄姨的违约责任。因为两个合同分属两个不同的法律关系，根据合同的相对性，刘先生有权追究黄姨的违约责任。

广州市房地产中介协会提醒广大消费者：无论是“先买后卖”还是“先卖后买”，想通过卖旧房筹集买新房的资金时，一定要了解购房资金回笼时间是否充裕，认真评估交易风险。而银行贷款收紧，属于银行政策调整，不属于中介公司应承担责任的范围。消费者应谨慎采用“一买一卖”方式购房，以免出现违约风险。