今年广州甲级办公楼净吸纳量32万平方米，同比增6%

受外部因素影响，2020年多数企业业务发展放缓，严控成本支出成为不少企业贯穿全年的主要原则，因此对办公楼租赁这类高成本决策也持较为保守的态度。然而新经济企业今年在租赁市场的表现可圈可点，金融机构与大型国有企业也在今年释放了一定程度的租赁需求。根据仲量联行的统计显示，在这三类企业的支撑下，2020年广州甲级办公楼净吸纳量到达约32万平方米，相比去年增长约6%。

扩租和搬迁的企业需求仍然旺盛

由于疫情防控改变了固有的生活与工作模式，围绕无接触、宅生活、线上消费等需求被大量激发。相关业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑新经济企业活跃的扩租和搬迁需求，其中游戏、电商以及其它数字经济领域企业的租赁需求尤为突出，在年内贡献了多笔较大面积成交。因此，来自新经济企业的租赁需求全年均保持活跃，来自该行业的租赁成交占今年全市整体租赁面积约30%，占比较去年同期上升12.8个百分点。

除新经济企业外，大型金融机构也保持相对稳健的租赁需求。为应对疫情对经济的负面冲击，央行今年连续降准释放流动性并引导利率下行，这些举措同时利好资本市场。在此背景下，金融行业整体较为活跃，仲量联行观察到银行、保险以及投资公司在广州市场新设立与扩租需求较为强劲。值得一提的是，大型国企作为货币政策传导的重要节点，疫情后不断加快项目投资与开工进度，其扩张现象在四季度尤为明显，多家大型国企和金融保险类企业在四季度踊跃问询位于广州核心片区的大面积甲级办公空间，租赁需求较为积极。

截至2020年12月末，广州全市甲级办公楼市场新增供应较去年上升66%，约为56万平方米，其中近一半的新竣工项目位于琶洲片区。在办公楼需求持续恢复的背景下，下半年多数存量办公楼空置率趋于稳定或能够实现一定程度的去化，但由于位于新兴商务区的新竣工项目租赁情况不理想，去化较为缓慢，加上年底竣工的办公楼项目空置率较高，因此下半年全市整体空置率下降幅度较为有限，截至四季度末全市整体空置率仍处在10.2%的近三年高点，同比上升3.2%。分片区来看，供应压力最大的琶洲片区空置率上升颇为明显，四季度空置率较去年同期上升约4.5个百分点。

2020年广州甲级办公楼租金在上半年因疫情对经济的冲击而降幅明显，但下半年租金跌幅较上半年有所收窄，截至四季度末全市整体净有效租金下滑至162.7元/平方米/月，环比下降0.5%，同比下降3.6%，但同比跌幅仍为四个一线城市最缓。降租现象主要集中在还未达到年底出租率目标或楼宇内租户结构以中小型企业偏多的办公楼，而各个片区内高质量办公楼租金表现较为坚挺。

明年近6成新增办公空间将来自于琶洲

仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽预计在未来12个月内，广州甲级办公楼市场将继续呈现复苏态势，租赁需求将持续得到释放。在全社会加快数字化转型的浪潮中，新经济企业凭借资源和流量优势，更擅长在不同的垂直领域寻找新的增长空间，竞争优势也更加凸显，因此预计以数字经济为核心的产业例如游戏与电商等的未来业务将迎来新的增长点，相关企业在广州市场的扩张势头料将延续，占广州租赁成交面积比重也会不断增加。同时，大型国企与金融机构也将继续作为广州办公楼租赁市场的重要支撑力量，对明年的净吸纳量有所助益。

江婧丽预计2021年将是供应大年，新增办公面积将接近为今年的两倍，全年约140万平方米甲级办公空间投入广州市场，其中近6成新增办公空间将来自于琶洲。除了一些总部自用项目，琶洲短期放量供应将令其租赁市场压力激增，供求不平衡将迫使该区域空置率上升，并加剧新项目对租户的争夺。

虽然琶洲大量新增供应使明年全市整体空置率上扬，但由于广州各片区的产业定位和租户结构存在差异，片区甲级办公楼市场的租金走势在明年也将大相径庭。琶洲的租赁需求大部分来自产业园和非甲级项目的升级，预计对珠江新城、天河北等商务区的租金影响有限。与此同时，随着珠江新城、天河北的供求关系渐趋平衡，这些片区的空置率与租金走势将保持大致稳定，短期内波动幅度有限。