42%房企公允价值变动为正

日前，克而瑞对上市房企的梳理研究中发现，2020年虽然受到疫情影响，但不少房企的投资物业公允价值收益仍实现较大增长。这类房企大多拥有较为优质丰富的投资物业，凭借独到的投资眼光以及运营实力，即使一年不开工，仍能从投资物业中取得可观的升值回报。

在会计准则中，公允价值是市场价格，与账面价值相对。账面价值是指（通常是资产类科目）的账面余额减去相关备抵项目，即固定资产、无形资产的账面余额与其累计折旧、累计摊销的差额。据港股及A股215家上市房企披露数据显示，有90家房企公允价值为正增长，占比达约42%。在这其中，截止至2020年上半年，中海、华润、新世界的投资物业公允收益排港股及A股215家上市房企披露数据前三，其中，中海投资物业公允收益实现51.98亿元。

从投资物业公允价值收益与营业收入的比值来看，粤海置地的比值达99.78%，其公允值收益达18.90亿港元。具体来看，这主要是因为粤海置地自身开发业务规模较小，且粤海城的项目成本被转拨至公允值模型，这才使得其投资物业公允价值收益与营业收入的比值显得特别高。除此之外，新世界发展的比值为14.78%，华润置地的比值为10.01%，相对较高。

虽然从财报上看，投资物业公允价值收益可以在一定程度上提升企业净利率，实现企业收益的多元化，但值得注意的是，公允价值收益在短期内无法变现，只有当企业对该投资物业进行出售、转让等操作时才能变现，因此，公允价值收益的提升并不能缓解企业经营的现金流问题。