长租公寓经历行业“过山车”

今年以来，长租公寓频频爆雷。根据克而瑞统计显示，三季度至今，杭州、成都、上海等多地互联网长租公寓平台再次出现“爆雷”现象，这一次情况更密集。据不完全统计，在公开渠道披露的企业信息中，7、8两月已有20多家长租公寓“爆雷”。其中，成都12家，杭州4家，上海3家，海口2家，宁波1家，合肥1家。

从最开始的市场蓝图，到发展过程中爆发出来的“甲醛”、“租金贷”、“爆仓”等事件，短短几年间，长租公寓经历了行业发展的“过山车”。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，一方面，长租公寓站在行业风口之上，在资本的推动下，布局企业数量不断增多，市场竞争不断加剧。竞争激烈导致企业纷纷争抢优质存量物业，物业的稀缺性和价格快速提升，大幅压缩了企业的利润空间，导致现阶段盈利变得相对困难。因此，寻找盈利的突破口成为企业关注的焦点。另一方面，公寓企业过去盲目冲规模，不重视提升运营能力和盈利水平的发展模式，在遭遇突如其来的疫情影响时，现金流受到冲击，经营困难。

地产经济学家邓浩志告诉记者，过去几年，长租公寓市场入场的玩家大致有以下几种：第一类是普通个人，二房东。他们主要经营民宿。先找到相对便宜的房源，进行一番稍有特色的装修后，再把房源信息挂到类似Airbnb这样的民宿预订网络平台。很多经营者财力有限，对风险承受能力较弱，很快就陷入价格竞争的恶性循环。第二类是大额投资者，入股长租公寓。这类投资者基本都是2016~2018年入场的，都看到了租赁市场是未来的“风口”。不过这批投资者既不参与经营，本身也不是房地产从业人员，对租赁市场更加没有概念。随着租赁资产证券化“无疾而终”，经营企业成片倒闭，第三类是真正的运营机构，骑虎难下。这里有两个大的类型，一类基本是开发商，当时有部分项目在拍地的时候已经规定，部分物业不得销售，只能经营部分长租公寓。于是他们只能“积极响应号召”，发展长租公寓。另一类是房企或大型中介机构，都是主动参与到长租公寓的经营当中的。他们的目的多种多样，有些是看好这个市场长期前景，进行战略性布局的；有些是以为通过响应号召，就能获得政策扶持，最终能够便宜拿地，或者获得低息贷款等等，从而反哺房地产开发的主业。

业内人士指出，无论哪种模式，多数长租公寓都是采取“高进低出”“长收短付”的经营模式。而“高收低出”就是先用高价从房东手中收得房屋，再以相对较低的价格出租给房客的现象，而“长收短付”则是长租公寓运营商一次性向租客收取半年或一年的租金，再按季度或月将租金付给房东的方式。

简单来看，“高收低出”和“长收短付”对于长租公寓运营商来说似乎是“赔本买卖”，但其实这是一种利用时间差维持资金链运转，并扩大市场规模及占有率的一种方式。租赁企业通过这种方式控制了更多资金和房源，用于扩张和周转。一旦市场出现短期波动，租赁企业资金链条断裂“跑路”，房东和承租人就都成为了受害者。目前，各地出现“爆雷”的租赁企业基本属于这种情况。