港股IPO|第一服务通过港交所聆讯，分包成本逐年上升

10月9日，金融广东网获悉，第一服务控股有限公司(简称第一服务)通过港交所聆讯，海通国际为其独家保荐人。

业务概览

据聆讯资料显示，第一服务为透过科技创新促进舒适人居环境的物业管理服务提供商，该公司专注于提供绿色物业管理及绿色人居解决方案，涵盖整个物业生命周期。

在2020年4月30日，其合约建筑面积的业务版图涵盖中国19个省市的52个城市。在管建筑面积由2017年的730万平方米增长至2019年的1350万平方米，年复合增长率36.0%。并在2020年4月30日进一步增至1500万平方米。

合约建筑面积由2017年的1140万平方米增长至2019年的2570万平方米，复合年增长率为50.5%。截止至最新的可行日期2020年4月30日，其合约建筑面积为2700万平方米。

财务数据

据聆讯资料显示，收益方面不断增长。第一服务的收益由2017年的3.79亿元(人民币，下同)增加至2019年的6.25亿元，复合年增长率为28.4%，而2019中国物业服务百强企业同期的平均复合年增长率为18.4%。截止至最新的可行日期2020年4月30日的前四个月，该公司的收益为2.25亿元。

在2017年、2018年及2019年，第一服务向当代置业提供服务产生的收益分别为5670万元、9440万元及1.13亿元，占公司收益总额约15%、19.1%及18%。同期，公司向五大客户提供服务产生的收益分别占收益总额的19.9%、24.2%及22.1%。

第一服务的第三方开发商开发项目应占的在管建筑面积由2017年的100万平方米增加至2019年的420万平方米，复合年增长率约105.2%。而在管的第三方开发商开发的物业产生收益由2017年的750万元增加至2019年的5630万元，复合年增长率约174%。第三方开发商获得的合约建筑面积由2017年的290万平方米增加至2019年的1080万平方米，复合年增长率91.2%。

纯利方面，复合增长较快。其纯利由2017年的4180万元增加至2019年的8390万元，复合年增长率41.6%，而2019中国物业服务百强企业同期的平均复合年增长率为26.1%。中指院将该公司评为2020中国物业服务百强企业第31名，2015年为第76名。

截至2020年4月30日，第一服务毛利为7467万元，毛利率33.2%，归属股东净利润1551万元。

金融广东网分析认为，第一服务存在以下风险：

1、中标率波动不定以及无法重续合约

在2017年、2018年、2019年、截至2020年4月30日止四个月第一服务就自第三方开发商获取的物业管理项目的中标率分别为65.0%、57.1%、56.6%、57.1%及65.7%，而同期第一服务整体物业管理组合的保留率分别为100.0%、98.2%、97.3%、98.9%及97.9%。

第一服务中标率呈波动趋势且无法保证第一服务能够觅得其他商机及以有利的条款订立替代的物业管理合约，或根本无法订立替代的物业管理合约。终止及不再重续可能会损害第一服务的声誉，其品牌价值或会遭受重大不利影响。

2、信贷风险

于往绩记录期间，第一服务对贸易应收款项计提较高的减值拨备，在2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年4月30日分别为人民币2290万元、人民币2770万元、人民币3780万元及人民币4310万元，分别占贸易应收款项总额约33.6%、30.3%、27.0%及28.2%。

倘第一服务无法向客户收取贸易应收款项或于收取时遭遇长期延迟，则可能会对现金流量状况及满足营运资金需求的能力产生不利影响。

3、员工及分包成本上升

在2017年、2018年、2019年及截至2020年4月30日止四个月，第一服务的分包成本分别占销售成本总额的25.1%、26.9%、27.9%及28.0%。

控制及削减员工及分包成本对第一服务维持并提高利润率至关重要。

无法保证第一服务将成功尝试将技术解决方案引入业务营运中，以降低人工及营运成本，亦无法保证第一服务能够将额外成本转嫁予客户。倘未能成功，第一服务的业务、财务状况及经营业绩可能遭受重大不利影响。