房企8月统计月报： 业绩持续向好，“三道红线”触发房企广积粮？

进入第三季度，
房企中期业绩披露和业绩发布会也已基本接近尾声，结合上半年房企市场表现，金融广东网注意到下半年房企整体投资态度仍偏向谨慎，尤其“三道红线”政策出炉之后，企业融资将再被收紧，高负债房企将面临降杠杆挑战。

金融广东网统计了保利地产(600048.SH)、中国海外发展(00688.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606.SH)、世茂集团(00813.HK)、龙湖集团(00960.HK)等6家上市房企的中期业绩。

从几家龙头房企的半年报表现来看，尽管它们上半年的业绩受到了疫情影响，但依然取得了不俗的成绩。

1. 收入增速大幅放缓，房企两级分化明显

收入方面，绿地控股是6家房企中唯一跨入千亿规模的公司，其上半年收入达到2098亿元，是最后一名龙湖集团(511亿元)的4倍多。

上述6家房企全部实现不同程度的收入同比增长，但增速分化明显，其中龙湖集团收入同比增长32.6%，而融创中国的营收增幅仅为0.7%。

但相比2019年上半年的两位数增长，6家房企今年的收入增速均大幅放缓。

（数据来源：公司公告）

（注：中国海外发展只公布了2019年中期未经审核业绩，未公布官方同比变化，故此处不做对比。）

除绿地控股和中国海外发展外，其余4家房企净利润均实现同比增长，但分化明显：其中世茂集团归母核心净利润同比增长16.0%；而龙湖集团归属于股东的净利润仅同比增长0.4%。

（数据来源：公司公告）

销售方面，保利地产和融创中国分别以超2200亿元和接近2000亿元的中期累计销售额位居前两名，但这个成绩稍逊于去年，同比下滑分别为11%和8.8%。其余4家房企均录得同比增长，其中绿地控股增速达到20%，世茂集团以1104.8亿元累计销售额垫底。
具体来看：

（数据来源：公司公告）

2. 部分房企销售业绩完成率不到40%，全年目标能否完成?

从已披露全年销售目标的房企来看，上半年各房企全年目标完成率分化明显。

龙湖集团、宝龙地产、招商蛇口、华润置地及中国海外发展等部分公司的上半年销售金额超过全年目标的40%。其余几家公司的目标完成率均低于40%。

目标完成率超过40%的房企：

– 中国海外发展公司上半年累计合约物业销售金额约1720.13亿元，完成年度4000亿元销售目标的43%。

– 龙湖集团上半年累计实现合同销售金额人民币1111亿元，完成全年销售目标的42.73% 。

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华润置地(01109.HK)上半年实现合同销售金额1108.2亿元，完成半年千亿的销售目标，全年目标完成达42.3%。公司表示基于充裕的可售资源(60%的可售资源为下半年新推)以及合理的推货节奏，完成全年2620亿元的销售目标可期。

– 招商蛇口(001979.SZ)上半年销售金额达1107.1亿元，同比增长约9.41%，已完成年度目标约44.29%，据其7月销售数据显示，集团1-7月已完成其年度销售目标的53.4%，预计完成全年业绩目标问题不大。

也有部分房企超额完成目标：

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如宝龙地产(01238.HK)在疫情之下的销售交付表现远高于预期。截至2020年6月30日止六个月，宝龙地产实现合约销售额约为人民315.29亿元，同比增加约8.0%，已经完成全年销售目标约42%
。公司表示，下半年计划可售货值937亿人民币，即使考虑到下半年供应井喷下的激烈竞争, 公司仍有极大可能超额完成其目标20-30%。

销售目标完成率不及40%的房企：

上半年销售目标完成率不及40%的房地产企业包括融创中国中国、世茂集团、旭辉集团和中国奥园等。

– 融创中国中国上半年达成合同销售金额1952.7亿元，已完成全年销售目标约32.55%;

– 世茂集团2020年上半年地产销售金额1104.8亿元，完成年度销售目标的36.8%;

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中国奥园(03883.HK)上半年实现合同销售额508.7亿元，全年目标的完成率不足4成。不过在日前的业绩说明会上，中国奥园方面表示，未来几个月会加大销售力度，有信心完成销售额同比增长12%的年度目标。

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旭辉集团(00884.HK)上半年累计合同销售金额为人民币807.25亿元，完成率约为35.1%，公司表示，下半年可售货值达到2800亿元,只要53.3%的去化率就能达成全年目标，而其上半年去化率达到了65%，公司认为在下半年发力完成全年目标的难度应该不大，甚至有可能超额完成。

（数据来源：公司公告）

在企业中期业绩中，各大房企也明确表达了对政策走向、业务规划、财务管控、销售铺排、投资决策五方面的安排和计划。从当前时点来看，若行业不出现大的普遍冲击，房企大概率都能完成全年预设的销售目标，而且能够实现一定增量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从今年前8月的房企销售数据看，实际上也有一些爆发性较好的房企，走出了疫情带来的降温窗口期，总体上销售业绩体现了再接再厉的态势。另一方面也说明改善型置业需求在积极释放。近期疫情带来的干扰比较少，各地也在积极推盘，所以金九银十行情还是值得期待的，这也可以使得房企的销售数据表现会再次向好。

对于下半年的经营策略，不少房企表示要加快推盘，灵活调整策略、深耕区域、多举措“促销售、抢回款”，助力完成全年销售目标。

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新城控股(6001155.SH)表示，下半年公司将重点关注市场，整合内外部资源，立足深耕区域，多模式并举创新投资，用好各类融资工具，围绕销售目标“促销售、抢回款”。

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阳光100中国(02608.HK)表示，下半年公司将加快原有住宅项目开发和喜马拉雅公寓入市，恢复销售增长，保证全年销售额跨过百亿元大关;抓住和央企、国企及地方政府的合作机会，加快多重业务增长。

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中国奥园在日前的业绩说明会上表示，未来几个月会加大销售力度，有信心完成销售额同比增长12%的年度目标。同时指出，下半年将积极根据市场变化调整策略，加大对一、二线及强三线城市的投资布局，聚焦深耕粤港澳大湾区、环渤海、长三角、中西部地区四大核心区域，加速推动城市更新项目转化，持续提升产品设计、运营及安全管理等方面的标准化体系要求。

3. 房企8月业绩创新高，拿地热度不减

金融广东网在上一篇《房企7月统计月报》中分析到，在7月这个传统的楼市淡季，整个房地产板块持续向好，许多房地产企业实现业绩同比增长，销售数据喜人。

经历了淡月不淡的7月份后，房企们8月的业绩似乎又迎来了新一波的增长。

据统计，2020年8月，TOP100房企实现销售全口径金额11174.7亿元，较7月环比增长2.8%;操盘金额9761.7亿元，较7月环比增长4%。从累计操盘销售来看，百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。

2020年8月，TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至8月末，已有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。具体来看，碧桂园实现单月全口径业绩规模810亿元，同比增长32.8%。万科单月实现全口径业绩规模590亿元，同比增长33.7%。融创中国、保利地产、世茂集团、招商蛇口等单月销售业绩均提升显著。此外，本月除绿地控股单月销售同比减少33.1%外，其他房企的销售表现均同比提升。

（数据来源：克尔瑞地产）

金融广东网注意到，房企1-8月拿地同比显著上升，8月拿地规模持续下降。

2020年1-8月，TOP100企业拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。TOP100门槛值升至54亿元，环比增长10.2%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.2%。2020年1-8月拿地金额总排行TOP10中，碧桂园、中海地产、万科、绿地控股8月拿地较多，金额均超过百亿，其中绿地控股8月拿地金额居榜首达208亿元。

（数据来源：克尔瑞地产）

1-8月多数房企拿地不输去年。

50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，33家房企2020年1-8月月均拿地金额超过2019年月度均值，中国奥园、越秀地产(00123.HK)、滨江集团(002244.SZ)前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储;16家房企1-8月月均拿地金额不及去年，其中世茂集团(00813.HK)、新希望(000876.SZ)、建业实业(00216.HK)等4家企业前8个月月均拿地金额较去年减少50%以上。

回顾2020年，1-3月，受疫情影响，部分城市拿地节奏放缓或暂停，50家代表房企拿地规模较小;4月起，在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下，50家代表房企拿地积极性明显提升，5月略有回调后6月又升至上半年最高点，进入三季度拿地规模持续下降。50家代表房企中，31家8月拿地金额较前7个月均值出现下滑。

50家代表房企中18家企业8月拿地金额较1-7月均值有所增加，14家企业单月拿地额超过50亿元，其中仁恒置地8月拿地额占前8月总额之比超过50%，华发股份、越秀地产和建业实业在30%以上。

(数据来源：CREIS中指数据，中指地主)

4.重磅新规即将出炉，房企如何应对？

土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注。“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。近期传出监管层“三道红线”即将出炉，房企融资收紧的信号更加强烈。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

此前监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;2)净负债率大于100%;3)现金短债比小于1倍。

按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。也即，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

可以看出，这所谓的“三道红线”依旧是从这几年的政策“住房不炒”等为出发点，不过更快准狠的狙击房地产企业的高杠杆率，抑制住当下的土地火爆行情。

根据这“三道红线”标准测算，从2019年年报来看，踩了1条红线的房企有108家，踩了2道红线的房企有近50家，踩了3道红线的房企有50多家。

金融广东网注意到，在“三道红线”的融资新规下，各大房企均在业绩报告中将“持续优化财务结构”作发为下一步展战略之一，在下半年的投融资规划中，更加注重现金流和负债率的控制。

目前已有多家房企高管回应“三道红线”有关政策：

-碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，“我们从2018年开始，其实也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡，所以未来融资管理对我们来说还是相对比较友好的。”

-万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“会认真地去研究，尽快适应。目前公司的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，我们对自己有信心。”

-绿城中国董事会主席、执行董事及行政总裁张亚东表示，“在持续关注“三条红线”，目前没有细则出台，我们的理解是，这一政策将会对行业平稳健康发展有正向作用。这两年绿城的规模增长符合预期，我们借助融资杠杆，但没有依赖融资杠杆，我们主动对负债规模进行了控制。绿城的大股东对资产负债有严格要求，目前净负债率66%，现金短债比1.8，从去年到现在各项发展指标良好，未来我们会充分使用经营杠杆和合作杠杆，不过度依赖财务杠杆，推动高质增长。”

-融创中国董事长孙宏斌表示，“融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。我们已经对政策有了判断，提前进行准备。从具体指标来看，目前已经能达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下;短债比年底一定可以达到要求;剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。”

-新城控股董事长兼总裁王晓松表示，“新政目前只是传言，传言是有“三条红线”对应到企业内部，对全行业来说影响最大的是净负债率较高的企业，对于安全边际本身就不错的企业影响不会太多。我们从去年下半年开始已经在降杠杆，“三条红线”对整个公司影响不大。”

-旭辉控股董事局主席林中表示，“我认为中央出台防控金融风险的措施，是非常必要、及时的，也是促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。这个政策对旭辉来说是有利的，“三条红线”，第一条线，净负债率不超过100%，今年上半年我们的净负债率是63%多一点。第二条线，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍，第三条线，扣除预收账款的资产负债率控制在70%以内，我们现在是74%，这一点略有差异，但我相信我们一年之内可以控制在70%以下。旭辉长期在三个方面与政策保持统一。新政出台，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业影响稍微大一些。”

-中梁控股董事长及执行总裁杨剑表示，“中央对房地产调控已经经历过好几个周期，流传的“三条红线”，是国家意在房住不炒，引导行业健康发展。我们会积极配合和支持的，未来我们的净负债率会维持在70%-80%左右，配合国家对房地产的要求，短期和中长期来讲对我们影响不大，长远对行业是有利的，我们也会受惠。”

5. 调控收紧，房企加速“广屯粮”

据业内人士表示，上半年融资环境较为宽松，针对房价地价过热的情况，多地已经收紧了调控政策。融资三道红线的出炉将限制房企的拿地激进程度，使得地市的周期波动性减弱，起到‘稳地价’的作用。下半年融资或将有所收紧，融资可能会迎来局部管控。特别是土地市场火爆的城市管控力度会加大，如信托融资等类似表外融资也可能会收紧。

在现下情况，很多房企都在紧急融资，为保证其下半年需求，融资市场可谓是出现井喷。

金融广东网注意到，进入8月，房企信用债、海外债融资成本均下降，房企屡现密集大额融资。

数据显示，8月信用债、海外债融资成本均下降。2020年1-8月，房地产行业信用债平均利率为4.45%，同比下降0.90个百分点，海外债平均利率为8.00%，同比下降0.83个百分点。8月，信用债平均利率4.57%，同比下降0.66个百分点，海外债平均利率7.09%，同比下降0.64个百分点。

8月屡现密集大额融资。金融广东网注意到，8月19日，多家房企发布融资公告，如：

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金融街(000402.SZ)公告显示，公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)，本期债券实际发行20亿元，票面利率3.6%，债券期限为5年。

– 旭辉控股(00084.HK)公告显示，该公司发行的12亿元优先票据将于8月20日上市及买卖，票据按年息率5.85%计息。

– 金科地产(000656.SZ)消息称，拟发行金额为10亿元的中期票据。

– 光明房地产(600708.SH)公告称，拟发行7.5亿元超短期融资券。

当日，还有珠江实业(600684.SH)、珠海华发集团(600325.SH)、云南省投资控股集团有限公司等多家企业集中发布融资计划。其中，云南省投资控股集团有限公司公开发行公司债券(第三期)，发行规模不超过30亿元，最高利率为5%。

据统计，8月境内债券单月发现超过659亿，同比2019年同期的627亿，上涨了5.1%。美元债发现数量也处于高位，8月单月累计发现美元债高达65.6亿美元，相比2019年同期8月的23.8亿美元上涨了176%。

整体来看，房地产行业资金仍旧紧张，大部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快了储备资金速度。

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