传房企“三道红线”即将出台，富力地产的“债务高楼”还能盖多久？

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线：1：剔除预收款后的资产负债率大于70%;2：净负债率大于100%;3：现金短债比小于1倍。

如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。

也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

金融广东网注意到，昔日的“华南五虎”之首的富力地产(02777.HK)已经触及以上三条红线，其债务问题已经接近风险阈值。

事实上，富力地产的债务困局由来已久。

金融广东网注意到，自2007年开始，富力地产的债务杠杆率一直居高不下。2013年，富力地产的负债规模突破千亿元;2017年，该数字翻了一番突破两千亿;此后三年富力地产的总负债规模逐年攀升，在2017-2019年分别达到2332亿元、2963亿元、3475亿元。2020年第一季度，富力地产的总负债达到3519亿元。同期，富力地产的资产负债率分别为78.23%、80.92%、81.33%和81.48%，逐年攀升。

考虑到房地产企业普遍存在预收款项的情况，净负债率(有息负债-货币资金)/股东权益)更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。

金融广东网注意到，从2007年开始，富力地产的净负债率始终在100%以上徘徊且不断螺旋式上升。2015-2019年，富力地产的净负债率分别为124%、160%、170%、184%和198.9%，远高于行业平均水平(92.5%)和“华南五虎”中的其他四家——2019年，恒大地产、雅居乐、碧桂园和合生创展集团的净负债率分别为159.3%、82.8%、46.3%和65.7%。

从富力地产的债务组合来看，截至2019年末，富力地产一年内到期的债务总额为623亿元，一年至五年内到期的债务额为1134亿元;五年后到期的长期债务额为215亿元，它们分别占当年负债总额的32%、57%及11%。

那富力地产账上还有多少资金呢?是否足够其偿还短期债务呢?

据年报显示，截至2019年12月31日，富力地产持有384.4亿元的现金余额，现金短债比(货币资金/短期债务)为0.6倍。现金短债比低于1，表明其在手现金不足已经不足以覆盖一年内到期债务。

进入2020年，在一季度销售承压大背景下，富力地产的资金压力并没有彻底缓解。据其2020年第一季度财报显示，该季度末富力地产持有336.56亿元的货币资金，而其短期负债规模已经达到868.59亿元，现金短债比为0.39。

为了应对债务到期危机，资金链紧张的富力地产加快了发债融资的节奏。

据介绍，富力地产的融资来源主要包括1)银行贷款、2)离岸美元优先票据、3)境内债券、中期票据及超短期融资券，以及4)信托贷款及其他。

根据媒体公开信息不完全统计，2018年，富力地产至少发债26次，融资总额超过500亿元。2019年，富力地产共发行境内公司债、超短期融资券、境外美元债合计336.46亿元(涉及美元兑换人民币按照2019年12月31日的1美元=6.98元换算)，综合平均利率约6.988%。

金融广东网注意到，富力地产发行新债的很大一部分是用于偿还旧债务。例如，去年12月，富力地产获得证监会批准发行H股新股，完成配售2.73亿股，共计募资37.35亿港元。这是富力地产自2006年以来首次进行股票配售，富力地产称，募集到的资金将用于偿还公司的境外债务性融资。

进入2020年以来，富力地产的融资速度不减。今年1-2月份，富力地产曾先后进行三笔融资，金额高达115亿元。

由于国内房地产行业融资收紧，富力地产转向境外寻求美元债融资。这也导致企业的融资成本不断抬高。2017-2019年，富力地产的海外债发行成本由6.81%上升至8.16%，综合加权平均成本由5.12%升至6.6%。

富力地产的高杠杆也进一步制约了它的融资行为。金融机构因其高杠杆对其敬而远之。

这让人担忧，不断借新还旧的富力地产的“债务高楼”还能盖多久?

除了资金链危机日益凸显，富力地产的业绩颓势也难以遏制。

金融广东网注意到，自2011年开始时，富力地产的销售业绩增速出现明显下滑，而且公司多年未完成全年销售业绩目标。2019年富力地产全年合同销售额为1381.9亿元，距离全年1600亿元的既定销售目标还有超过200亿元的缺口，当年完成度仅为86%。据富力地产最新运营数据，今年前7个月，公司实现总权益合约销售金额约617.6亿元，同比减少12.67%，仅完成全年目标的40.63%。从完成进度来看，略逊于去年(2019年前7个月，富力地产累积合约销售额为707.2亿元，完成率为44.2%)。

对比2020年1-7月全口径销售前10家房企的业绩表现，富力地产与之差距甚大。昔日“华南五虎”龙头已经跌出一线房企阵营。

与此同时，富力地产的业绩也不断滑坡。从财务来看，2017-2019年，富力地产的营收分别为592.78亿元、768.58亿元、908.14亿元;同期，归属公司净利润分别为211.86亿元、83.71亿元和96.72亿元。近两年，公司业绩增速出现明显下滑。2018年，净利润同比跌60%;2019年，营收增速仅为18%，远低于2018年的30%。同期，富力地产的毛利率呈下滑态势分别是35.4%、36.4%、32.8%。

金融广东网注意到，自2012年起富力地产已经连续8年经营性现金流为负，公司经营活动的造血能力不佳。2012年-2019年，公司经营性现金流净额从-24.6亿元扩大至-241.5亿元。公司将原因归结于：2019年政策调控严格，融资环境趋紧，企业融资难度加大，因此，为快速实现销售回款，企业的项目开工增多，经营性现金流出增加明显。然而现金流的情况在2020年并没有得到好转。2020年第一季度，富力地产的经营性现金流净额为-60.9亿元。

由于负债高居不下，经营性现金流状况持续恶化，今年5月25日，评级机构穆迪将富力地产的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”，并将富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)的CFR由“B1”降至“B2”，展望均从观察名单变为“负面”。

穆迪认为，富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧;负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。

作为华南五虎之首的富力地产，曾经历过高光时刻，但在后期的发展中逐渐走向滑坡和失控。深陷债务泥潭的富力地产将如何走出困境?