房地产融资再收紧？设置“三道红线”

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

具体为红线：

1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

 2：净负债率大于 100%；

 3：现金短债比小于1倍

即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过
5%;“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。

具体的指标计算方法如下：

红线 1 指标：剔除预收款后的资产负债率 =(总负债-预收)/(总资产-预收)

红线 2 指标：净负债率 =(有息负债-货币资金)/股东权益合计

红线 3 指标：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务

此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。

也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

今年7月份，房企融资创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%。