积极因素共振 房地产市场重塑信心

随着既有政策加快落实、增量举措持续出台，近段时间房地产市场预期明显好转。业内人士表示，房地产市场供给端和需求端利好正不断形成合力，产生共振效应，促进房地产与金融加快恢复正常循环，助推经济回稳向上。

房企债券融资趋稳

当前，“第二支箭”的政策效力继续显现。万科、新城控股、美的置业、新希望、中国铁建等房地产企业发行中期票据的申请均于近日获中国银行间市场交易商协会接受注册。

中指研究院最新数据显示，2023年1月房地产企业非银融资总额508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。受春节因素影响，1月融资同环比均为下降，但降幅较上年同期有所收窄，表明在经历一年动态调整后，随着金融支持政策显现效果，行业融资逐步转向相对稳定阶段。

“政策激励下，房地产信用债发行主体明显多样化。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，除央企、国企及已发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民营房企也新加入发行行列。此外，部分出险房企成功发行中期票据。

接近交易商协会人士表示，银行间债券市场对民营房企的支持有力扭转了投资者风险偏好过度收缩的行为，保障了房地产企业在银行间市场融资渠道畅通。

值得一提的是，房企境外债在连续5个月断发后，于年初重启。1月，越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。业内人士表示，这为房地产行业恢复发行境外债券“试了水”，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归境外债券市场。

开发贷增速明显提升

在债券市场发力的同时，围绕房地产开发贷款、内保外贷等，房地产领域信贷投放也在加力，共同满足房企合理融资需求。

人民银行在2022年四季度金融机构贷款投向统计报告中披露，2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比2022年三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，2022年底，随着金融支持房地产“16条”等政策落地，房企融资环境得到改善，一定程度上促使住房开发贷款余额增速提升。

据中指研究院监测，金融支持房地产“16条”出台以来，银行给予房企的授信额度已超5.5万亿元。“短期看，开发贷规模有望延续修复态势。”陈文静说。

业内人士认为，涉房类信贷投放对房地产行业融资形成有力支撑，而房地产行业合理资金需求持续得到满足，有助于维护房地产市场平稳健康发展。

“预计2023年上半年尤其是二季度房地产市场将出现较明显的回暖势头，行业有望实现软着陆，并重新成为稳投资、稳增长的正向贡献项。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟说。

房贷利率下行提振需求

一方面，供给端加快发力，保持房地产融资平稳有序；另一方面，需求端正得到有效提振。业内人士表示，个人住房贷款利率持续下降将有效稳定居民住房消费预期，提振房地产市场各方信心。

2022年以来，个人住房贷款利率持续下行。人民银行货币政策司司长邹澜介绍，2022年12月新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，相比2021年12月下降1.37个百分点，这是2008年有统计记录以来的最低水平。

春节假期后，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等地相继下调首套房贷款利率下限。据中国证券报记者不完全统计，截至目前，已有30城下调首套个人住房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。

此前，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

庞溟等专家认为，有条件的城市将继续优化差别化住房信贷政策。比如，调整限购、限贷、限售、限价等，更好提振购房者信心和稳定购房者预期。与此同时，还应加快探索房地产行业新发展模式，发展壮大多层次住房保障体系。