房企突破外部协作与融资创新，助推回款效率

近期，不少房企在外部协作、创新融资方面突破，助推回款效率。

在这其中，外部协作主要是与银行保持积极地沟通合作，简化按揭手续。根据企业披露的数据，碧桂园权益回款率已连续5年超过90%，保持行业领先水准，管理层也在业绩会上表示，一方面企业内部持续加强回款目标的考核，强化标准化、精细化的管理机制，另一方面，积极与银行沟通合作，加快放款节奏。

2020年底央行和银保监会联合制定了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，即银行业的“两条红线”，对银行房地产贷款占比上线和个人住房贷款占比上限做出了明确的规定。要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求，其中，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

截至2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求的，按超出的百分点给与不同的业务调整过渡期，分别为超出2个百分点以内的，过渡期2年，超出2个百分点及以上的，过渡期4年，房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，严监管一方面使得银行审核更加严苛，放款速度可能减慢，另一方面由于额度有限，部分银行放款，或者额度较少谨慎导致节奏拖缓。银行放款速度本就直接影响了企业回款效率，而新规之下，企业更需要加强与各大合作银行的个贷政策支持，简化按揭手续，减少按揭回款节点。有了银行方面的配合，放款节奏加快，能有效帮助企业快速回笼资金。

除此之外，若企业仍对现金流保持较高的需求，亦可牺牲部分利润，实现资金回笼。一般而言，按揭的购房者在支付首付之后，走完银行或住房公积金中心贷款审批流程仍需一段时间，也就形成了购房尾款。通过对购房尾款的资产证券化可以帮助提前回收资金，盘活资产，缓解房款积压的问题。

目前购房尾款资产证券化已经成为房企的常规手段之一，据CRIC不完全统计，2020年包括万科、碧桂园、阳光城、中梁等在内的房企均发行了购房尾款ABS，其中万科共计发行了5期购房尾款ABS，合计总额达到了63.76亿元。