海外融资更容易？碧桂园、融创、佳兆业等扎堆发行海外债，利率最高超10％

新年伊始半月内，包括佳兆业集团控股（1638.HK）、建业地产、融创中国（1618.HK）、龙湖集团控股等知名房企在内的14家内地房地产企业陆续公告，将发行17只海外债券，合计募资目标68亿美元。

内地房企拟发行海外债券（2020年1月1日至1月14日）

2019年1月份，国内房企在海外募资104亿美元。若以半个月时间为对比，今年与去年募资规模大约在同一水平，不过，融资利率有较大变化。

将这些公司2020年以来的融资利率，和2017—2019年相同期限债券的融资利率对比，有13家公司融资利率下降，4家公司上升。

融资利率下降公司为融创中国、碧桂园等，而融资利率上升公司有佳兆业集团控股、中骏置业等。其中，佳兆业集团控股发行的5亿美元5年期优先票据（编者注：公司债的一种，企业破产时，需要优先偿还）融资利率上升最高，上升了2个百分点。

这意味着，大部分公司在海外的融资成本有所下降，或许募资更为容易，但也有部分公司融资成本增长较快，募资或比以往更加困难。

碧桂园、融创、佳兆业融资利率有升有降

2020年1月8日，佳兆业集团控股与瑞信、德意志银行、海通国际等机构订立购买协议，发行了5年期优先票据，利率10.5%。而在2017年6月至11月，此公司陆续发行了4份优先票据，融资规模合计12.5亿元，融资期限同样是5年，利率8.5%。两年间，此公司融资利率上升了两个百分点。

与佳兆业集团控股融资成本上升形成对比，融创中国等公司的融资利率在下降。融创中国2020年1月8日发行5年期总额5.4亿美元优先票据，融资利率6.5%。此公司在2017年8月发行5年期总额6亿美元优先票据，融资利率7.95%。两年间，融创中国融资利率下降了1.45个百分点。2020年1月8日，碧桂园发行的7年期优先票据，融资利率5.125%，2019年发行同样期限优先票据，融资利率还是7.25%，融资利率下降了2.125个百分点。

业内人士对《中国经济周刊》记者介绍，融资利率升降是债券发行方与投资方博弈的结果。债券投资人会在风险与盈利间找到平衡点。不同公司，资质、经营状况、偿债能力和信誉不同，投资人所承担风险不同，所要求的利率自然不一样。对于融资的公司而言，资质好、偿债能力强公司，所付出的融资利率较低，反之，融资利率则较高。

佳兆业借款逐渐增加，总资产回报率下降

据公司官网介绍，佳兆业集团控股是佳兆业集团旗下的上市公司。佳兆业集团是一综合性投资集团，旗下拥有20多家集团及专业公司，分公司超100家，总资产超2200亿元人民币。除了佳兆业集团控股外，还拥有佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NYSE.NTP）、双林生物（000403.SZ）等，共有6大上市平台。

在2017年前，佳兆业集团控股一直以地产开发为主业，主要业务领域涉及地产开发、商业营运、酒店管理和物业管理服务，项目资源主要在深圳、广州和中山。2018年，公司将业务扩展至“文体、大健康、科技产业等领域”。

近几年，佳兆业集团控股借款额持续升高。在2016—2018年、2019年上半年，公司借款余额分别是875亿元、1112亿元、1088亿元和1155亿元。从数据看，公司借款额在2018年末短暂下降后，2019年又开始升高。

据Wind统计，在香港上市的154家同行业上市公司中，从2017年至2019年上半年末，佳兆业集团控股净负债率【编者注：（带息债务-现金及现金等价物）/所有者权益】排名（以净负债率由低到高排列）一直处于倒数20位内，分别是倒数第8名、第14名、第18名。

佳兆业集团控股近期需要偿还的债务占比逐年提升。2017年、2018年和2019年上半年，需要公司两年内偿还借款占比分别是34%、47%和54%。也就是说，在2017年，公司大部分借款（66%）需要两年后偿还，而到了2019年上半年末，半数以上（54%）的借款需要在近两年还清。短期债务压力在增加，预示着短期偿债压力越来越大，可腾挪的空间越来越窄。

再增加外债融资总规模已非常困难。2019年7 月，国家发改委对房地产企业发行外债的备案登记提出要求，房地产企业发行外债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这一政策，被业内人士解读为房企外债融资将进入“存量滚续”阶段，并且，房企发行外债将只能用于借新还旧，且仅能偿还中长期外债，将限制用于如补充流动性、资本性支出、偿还内债等支出。

2018年佳兆业集团控股合约销售增加了253亿元，实际营业收入增加了60亿元。如前文所述，公司的巨额借款也要支付成本，公司2018年借贷成本同比增加了39亿元，再加上其它费用变化，使得公司2018年增收不增利，年度净利润下降5.35亿元。

而且，借款虽然增加，佳兆业集团控股总的收益能力却在下降。2017年公司总资产收益率1.73%，借款高企之后的2018年，总资产收益率只有1.24%，仅有前一年的7成。

融创中国同期总资产收益率、净利润变化均有优势。融创中国2017年和2018年总资产收益率分别是2.4%和2.47%， 2017年已经领先佳兆业集团控股，2018年继续加大领先优势。并且，融创中国2018年净利润也在上升，

据克而瑞研究中心统计，按合约销售权益金额计，佳兆业集团控股2018年销售排名第37位，2019年升至第27位。该中心2019年报告显示，在2019年中国房地产企业销售TOP100公司中，TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争加剧，TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。