政策边际趋紧房企仍面临挑战

一季度恰逢上市房企发布业绩公告，综合房企2020年业绩表现，营收增长放缓、销售毛利率与净利率下降是普遍现象。一方面此前楼市高热时期房企高价拿地项目进入结算期，另一方面受疫情影响，房企工程进度延后，经营成本、营销支出等期间费用上升，总而言之，行业正面临盈利能力下降的巨大压力。

在此背景下，结合政策收紧趋势，房企仍然面临多项挑战。易居企业集团CEO丁祖昱表示，首先，房企正面临整体政策环境边际趋紧的局面。对房企而言，虽然热点城市市场成交将会迎来一定程度的降温，但是以居住为主的住房需求仍然存在，房企销售窗口期仍将持续。由于住宅需求的释放节奏将会延缓，房企需要重新构筑销售节奏和营销节点，积极蓄客推盘，从而保证项目的去化和回款效率。

此外，房企运营驱动初显成效，未来仍然面临较大的资金压力。从3月份已公布年报的房企披露信息看，多家房企“三条红线”降档成功，大部分房企也对在未来一至两年内降档至“绿档”保持信心。虽然快速降档使得优质房企综合运营能力得以体现，但是房企仍面临供给端融资渠道受限、需求端购房者资金被严查的调控影响，因而资金端压力并未得到有效缓解。未来房企仍需继续降本增效。在“开源”方面，除保证正常经营的销售回款以外，房企还需要在盘活存量资产、加强股权融资或拆分上市等方面发力。在“节流”方面，房企需要积极将大数据和数字化管理方式运用到项目开发中，也需要加强费用管控，提高人均效能。

供地“两集中”是房企面临的新挑战。重点城市“两集中”供地政策是希望通过增加供应，分流热点土地资源，从而保证土地市场的理性竞争，但实质上，一定程度上增加了房企的经营风险。在土拍阶段，房企需要加强资金统筹能力，通过调整融资节奏和回款节奏，既要避免大量资金的长期闲置，也要保证有充足保证金参与多宗地块的竞拍。已经处于“绿档”的房企有望凭借资金优势补充高质量土储，而储备不足的房企将面临更大的补库存压力。

集中供地或将导致未来项目的集中入市，房企竞品压力增加。因而在开发阶段，需要提升产品的标准化程度，加快周转速度，从而在推盘入市阶段取得一定优势。房企未来的发展策略也将受到影响。在热点城市，房企需加强热点城市深耕和精准研判的能力，才能集中的土拍竞争中取得优势。

与此同时，房企也需要将拿地的重心适度下沉至热点城市周边区域或其他非热点城市，通过调整投资结构调节未来项目的销售节奏。此外，有多元化拿地能力、可以通过城市更新、收并购等方式补充土储的房企优势得以凸显，其他房企也可以通过增加合作开发比重实现优势互补。