中等规模房企规模压缩

与千亿规模以上的各梯队房企数量持续扩容形成鲜明对比的是，2020年500-800亿梯队的房企数量骤减，由2019年的23家大幅减少9家至14家。

克而瑞研究员朱一鸣表示，从各规模梯队企业的流动情况来看，一方面，2019年500-800梯队中有12家房企业绩增速较高，规模增长突破800亿，实现了梯队提升。而另一方面，也有个别房企在2020年销售表现不佳，掉出了该梯队。但更主要的原因是，部分500亿规模以下的房企增长略显乏力，对500-800梯队补位不足。

具体而言，在目前政策调控持续、融资环境趋紧、规模房企竞争加剧的行业背景下， 300-500亿梯队左右的中等规模房企生存空间受到持续挤压。多数房企业绩增速明显放缓甚至出现负增长。综合来看，资金压力趋紧、新增投资承压、货值储备不足是这些企业业绩降速、规模负增长的主要原因。广州世联研究院副院长崔登科表示，500-800的企业减少是因为今年业绩上升。2020年市场其实是相对宽松的，货币政策、人才政策都相对友好。

从土地储备来看，克而瑞统计显示，截至2019年末正商、当代、信达、华鸿嘉信、康桥、景瑞的总土储货值去化周期均在2.5年以下，远低于3.8年的行业平均水平。2020年这些企业的累计销售规模都出现了不同程度的负增长。在新增投资承压之下，这部分企业未能将总土储维持在相对充裕的水平，仅依赖现有的货值储备或无法保证销售规模的可持续增长。

朱一鸣认为，从城市覆盖与项目数量的角度，目前300-500亿规模梯队中多数房企布局的城市个数为10-25城，平均单城市产能在20亿元左右，在售项目个数在60-90个之间。对于这部分房企而言，目前在区域深耕过程中面临规模发展的天花板，依赖少数城市难有突破。未来无论是开拓新的城市还是跨区域发展也都会有一定难度和挑战。

此外，从融资及企业资金运营的层面来看，该梯队部分房企在规模增长的诉求下，保持了较高的财务杠杆和负债水平。如正商、当代、景瑞在重点房企资金监测和融资管理的“三道红线”中均有不同程度的踩线。在目前行业降杠杆的大背景下，未来通过高杠杆撬动规模增长的模式难以持续。

业内人士表示，“三道红线”下，面对提升自身货值储备和控负债、降杠杆的双重压力，部分300-500亿规模的房企陷入增长困局，难以实现梯队跃升。500亿或已成为当前时期企业规模发展的分水岭。而未来如果负债水平较高的现状未能及时得到改善、又没有充裕的资金纳储以支撑业绩增长，那么中长期而言这类企业甚至还会有被收购兼并的风险。