二三线城市刚需以三房100-120平方米为主

日前，克而瑞依据2020年上半年各能级商品住宅库存数据统计显示，核心一线城市90-100平方米房源待售面积占总体比例最大达21%，占比第二的则是更小面积段的80-90平方米房源。

二三线城市主力库存则落在100-120平方米，主要原于新房房价与居民购买力关系适中，市场供求主力的刚需户型以三房100-120平方米为主；其中值得注意的是三四线城市100-120平方米与120-140平方米库存占比不分伯仲，均在25%左右。

不过对比成交来权衡不同能级城市各面积段的去化压力，则存在显著差异，一线城市库存压力的集中点主要在于180平以上，2020年上半年库存占比达到了10%,但成交占比仅为5%，可见疫情加剧了中高端购房者的观望情绪，使得整体成交相对低迷；其次70平以下、90-100平、140-160平、160平-180平整体库存占比也略微高于成交占比约1-2个百分点，存在一定的去化风险，但随着疫后整体成交的稳步复苏，库存风险基本可控。

二线城市的库存压力则主要集中在小面积段，尤其是70平以下，库存占比高达10%，成交占比不足5%，巨大的剪刀差使得这部分面积段房源的去库存压力陡增，这点也不难理解，当前二线城市基本都已进入刚需和刚改阶段，小面积段户型有着功能性缺失，居住舒适度较差等天然劣势，逐渐退出主流户型，因而目前小面积段库存极有可能转化为后期无法去化的“死库存”，70-80平和180平以上的户型库存风险次之，目前库存占比基本高出成交占比2-3个百分点，后期供应和成交的调节作用，差异也有极大可能被不断弥合。

三四线城市的库存压力和二线城市基本类似，主要集中70平以下，70-80平和180平以上，对于多数三四线城市而言，目前房价虽然也涨到了阶段性高点，但是整体的购房压力还是不及核心一二线城市的，因而100-120平和120-140平成交占比也显著高于核心一二线城市，这两个面积段虽然库存高企但后期基本不存在去化压力，相较而言，小面积段缺乏足够的吸引力，未来仍存在去化难题。