新力控股赴港IPO 高负债率成隐忧

2010年成立、合约销售额已是江西省第一名的房地产公司的新力控股，在近日向港交所递交了招股书，若能成功上市，将成为地产圈从成立到上市用时最短的新贵之一。
招股书显示，新力控股部分项目都集中在江西、广东等地，尤其是重仓南昌、惠州两市。业内人士认为，这样虽能发挥协同效应，但不免也会受到上述地方经济、政策变动的影响。与此同时，实现规模效应的新力控股，尚未偿还的借款总额在3年内增长3倍多，达221亿元，净资产负债率则为240%，负债率远超行业平均水平。
六成项目集中于南昌、惠州
2010年，时年33岁的建筑商张园林在江西南昌成立了新力置地，在此之前，他曾任江西省第五建设集团有限公司总经理。据媒体报道，新力地产前3年只打造了一个项目——新力·帝泊湾，并在南昌市场站住脚跟。之后，公司的发展进入快车道。
招股书显示，此后数年，新力发生了一系列的股权变更、资产重组，新力置地由新力地产控股，通过层层关系，新力地产又置入到了在开曼群岛注册的新力控股旗下。张园林则通过家族信托持有新力控股94%的股份，新恒作为员工激励信托持有5%的股份，剩下1%由战略投资者陈永辉持有。
中国指数研究院数据显示，2016~2018年，公司年销售额分别为160亿元、457亿元、915亿元，在中国房地产企业中的排名分别为第103位、42位、34位。招股书引用亿翰智库的统计数据称，按照2017年、2018年、2019年一季度住宅物业总合约销售额计算，新力控股均排在江西省所有物业开发企业第一名。
截至2019年3月31日，新力控股共有101个处于不同发展阶段的住宅物业项目，其中55个位于江西省，20个位于粤港澳大湾区，11个位于长三角地区，15个位于中西部核心城市及其他具有高增长潜力的地区。
通过收并购获得廉价土地，是新力控股获得土储的主要方式之一。新力地产副总裁佘润廷在接受媒体采访时表示，并购合作项目在新力的占比很大，大约是70%~80%。他认为，当一手土地已经冲高的时候，为适当控制投资规模，寻找合作方，再分享新力的品牌溢价是更为合适的拿地方式。
新力的另一个策略则是“城市深耕”。佘润廷说：“(新力)进入和看好的城市，至少会成为占有率第一，不仅仅吸引业主客户，也能够吸引到土地的合作方，吸引到政府的支持等等。”
不过，城市深耕也难免产生对个别区域的过度依赖。上述101项目中，南昌市与广东惠州市占据了大头。包括附属公司、联营及合营公司在内，新力控股在南昌市有45个项目，占总土地储备的42.8%；惠州市有15个项目，占总土地储备的22.8%。南昌与惠州两市，占据公司总项目数量的近60%，总土地储备的65.6%。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，房企做大规模，都要追求“短平快”，而把大量项目压在一两个城市，有可能会造成较大的去化压力，导致企业资金压力上升，负债增加。他称，惠州市虽能享受粤港澳大湾区的利好，但并非该区域的核心城市，产业相对单一，近段时间的市场表现一般。
新力控股在招股书中也表示，其大部分收益是由江西省的业务产生，江西省经济状况的任何显著下滑均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。