预售资金强监管将加速房地产行业洗牌

在房企项目开发过程中，销售回款是最重要的资金来源。自2014年以来，销售回款逐年上升，在房地产开发到位资金的比重也不断扩大，增速明显高于其他融资渠道。根据克而瑞统计显示，2020年11月，定金、预收款和个人按揭贷款合计占资金总额的比重为49.3%，基本占据半壁江山。

从政策方面看，各省市均要求房企的预售款全部进入专户，此后根据工程进度，动态调整留存资金的比例。监管额度基本以满足项目工程建设所需金额为目标，各地要求为房企预售证金额的10%~40%不等，并且在实际执行上“因企施策”，根据企业的诚信等级进行调整。

即便只是部分资金监管，也会对房企的资金周转产生影响。各大城市中，石家庄、太原的监管额度最高，为预售金额的40%，考虑到房地产项目的土地款项占总项目支出金额的比重已经达到六至七成，房企在预售后可自由支配的资金已经很少。实际操作中，如果开盘后项目滞销，预售款迟迟无法达到监管额度，房企必须补充其他有息资金用于项目建造，必然导致房企资金成本的上涨。以某房企为例，2019年该房企实现销售回款超过1500亿元，同期融资成本约为4.94%，如果有20%的资金使用受限，那么一年需要增加的资金使用成本约为14.8亿元。叠加三条红线下融资监管升级，房企滚动资金将面临严重缩水，中长期来看，企业拿地扩张和市场供应都会受到影响。

地产专家丁祖昱表示，预售资金强监管将加速行业洗牌。对于中小房企而言，对项目回款的依赖度更高，日常经营或需要销售回款的支持，资金被严控之后，融资或将面临困境，无竞争力的房企将会加速退出，行业分化加剧。